這份文件的定位與使用時機

押金返還協議書用在「一方先前收了押金、關係結束後要結算退還」的時候。最常見的是租屋退租：房東扣了清潔費、修繕費、未繳水電，剩下的退給房客。除此之外，場地租借的保證金、設備出借的押金、工程履約保證金、店面頂讓的擔保金，只要是「先收一筆錢當擔保、事後結算退還」，都可以用這份。範本刻意用「收受方」「給付方」而不是「房東」「房客」，就是為了適用這些不同情境。

它跟相近文件的分工是這樣：房屋點交單 記錄退租當天房屋設備的狀態與水電度數，是「事實紀錄」；押金返還協議書則是根據點交結果「算錢」，是「結算文件」。兩份配合使用最完整，先點交再結算。租約終止協議書 處理的是「租約什麼時候結束、違約金怎麼算」，押金結算可以寫在裡面，但金額與扣款項目複雜時，另外用這份比較清楚。收押金當時開的 訂金收據 或 收據 則是這份文件第一條「原押金」的依據。

範本是一般實務版本，四條：原押金、扣款項目、實退金額、結清。它的價值在於把「扣了多少、憑什麼扣」逐項寫清楚並由雙方確認，比事後爭論修繕費合不合理有效得多。

法規依據與市場現況

市場現況方面，押金爭議是租賃糾紛裡最大宗的類型。依臺北市地政局的說明，「擔保金（押金）返還或抵充爭議」與「水電、瓦斯及管理費負擔爭議」兩類合計佔所有租賃爭議案件的一半以上。內政部委託法律扶助基金會設置的住宅租賃糾紛諮詢專線（412-8518 轉 2 再轉 6）自 2024 年 8 月起提供電話諮詢，明列「出租人不當抵扣押金或違約金爭議」為主要服務類型之一。這些資料都指向同一件事：押金糾紛不是少數人的問題，而是租賃關係結束時的常態，一份逐項列出扣款依據、雙方簽名確認的結算書，是最便宜的預防方法。

逐條撰寫注意事項

抬頭與當事人

範本的「收受方」是當初收押金、現在要退的一方（房東、場地方、出借方）；「給付方」是當初付押金、現在要拿回的一方（房客、租借方）。兩方都寫全名、身分證字號，如果是公司則寫公司全名與統一編號。要注意收受方應該與當初收據上的收款人一致，如果房東換人了（例如房屋出售、繼承），新房東要承接押金返還義務，這時抬頭寫新房東，並在第一條註明「原押金由前手○○○收取，已隨房屋移轉由收受方承接」。

常見寫錯：房東請仲介或管理員當收受方簽名。改法：收受方一定是實際收押金、負返還義務的人。

一、原押金

填當初收取的押金金額、收取日期與事由。金額要與租約或收據上的數字一致；收取日期填實際收到的日子；事由寫清楚是哪一份契約的押金，例如「民國 113 年 3 月 1 日房屋租賃契約（台北市○○區○○路○號○樓）之押金」。如果押金曾經在租期中被動用過（例如扣過一次修繕費後房客補足），要寫清楚目前的實際餘額。租屋押金依土地法第 99 條與租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條不得超過兩個月租金，如果當初收了三個月，超過的一個月房客可以主張抵付租金，這在結算時可以一併處理。

常見寫錯：「押金兩個月」。改法：「原收取押金新台幣肆萬元整（相當於兩個月租金），收取日：民國 113 年 3 月 1 日，事由：○○路○號房屋租賃契約押金」。

二、扣款項目

這是整份文件的核心，也是爭議最多的地方。每一筆扣款都要寫「項目、金額、依據」三件事。項目要具體到「什麼東西、什麼狀況」，例如「客廳木地板刮痕修復」而不是「房屋損壞」；金額要有依據，依據可以是「○○裝修公司估價單」「○月份台電繳費單」「租約第○條約定之清潔費」；估價單或繳費單建議影本附在協議書後面。

扣款的界線在民法第 432 條：房客要負責的是「未盡善良管理人注意」造成的毀損，例如打破玻璃、牆面大面積塗鴉、寵物抓壞地板；依正常方式使用產生的自然耗損，例如牆面泛黃、地板正常磨損、燈泡壽命到了，房東不能扣。實務上常見的爭議項目有：全室重新油漆（通常只能扣房客造成的局部）、清潔費（租約有約定才能扣，金額要合理）、未繳水電瓦斯（要有帳單）、提前退租違約金（要有租約依據）。範本只預留兩行，項目多就另附明細，並寫「詳如附件」。

扣款合計要自己加總一次，並確認不超過原押金；如果損害超過押金，超過的部分要另外請求，可以在這條加一句「不足部分新台幣○元，給付方同意於○年○月○日前另行給付」。

常見寫錯：「房屋整理費 15,000 元（依據：房東評估）」。改法：「客廳木地板刮痕修復 6,000 元（依據：○○木業估價單，附件一）；114 年 12 月至 115 年 2 月水費 1,200 元（依據：台灣自來水公司帳單，附件二）」。

三、實退金額

原押金減扣款合計等於實退金額，簽前雙方各算一遍。退款日期填確定的年月日，不要寫「儘速」或「點交後」；匯款帳戶也要補上（範本沒有預留帳戶欄位，直接在這條加「匯入給付方○○銀行帳號○○○」）。實務上房東常希望等最後一期水電帳單來了再退，這種情況可以分兩段：「先退新台幣○元，餘款於○月份水電帳單結清後、最遲於○年○月○日前退還」，但一定要有最後期限。

如果實退金額是零或負數（扣款超過押金），這條照樣要寫，寫「實退金額：新台幣零元整」，並在第二條處理不足額的給付方式。

常見寫錯：「餘款於水電費結清後退還」。改法：「實退新台幣參萬貳仟捌佰元整，於民國 115 年 3 月 10 日前匯入給付方○○銀行帳號○○○」。

四、結清

「雙方確認上開結算無誤，就本筆押金再無其他請求」是結清條款，簽了之後房東不能再回頭說發現新的損壞要追加扣款，房客也不能再主張扣款不合理。這句話對雙方都有拘束力，所以簽之前要確認：房屋已經點交完畢、所有帳單都已經算進去、扣款依據雙方都看過。

如果房東擔心點交後才發現的隱藏損壞，可以把結清限縮為「除簽署後十四日內發現且可歸責於給付方之隱藏損壞外」，但要同時給一個期限與金額上限，否則結清就沒有意義。房客則應該堅持越乾淨越好的結清寫法。

常見寫錯：結清條款被刪掉，只剩前三條。改法：保留範本原句，或加上有期限、有上限的例外。

此致、日期與簽名欄

「此致」後面填給付方全名。文末日期是簽署日期，通常與點交日相同或稍後。範本最後兩個簽名欄直接標示「收受方」與「給付方簽名」。這是雙方確認的結算，兩方都要親簽，缺一方就只是單方主張。點交單如果另外簽了，建議在協議書上註明「房屋已於○年○月○日點交完畢，點交單附後」。

常見錯誤與風險對照表

簽署與保存實務

押金返還協議書不需要見證人，雙方親簽或蓋章即可。份數一式兩份、各執一份，估價單與帳單影本附在後面。保存期間建議至少五年，因為結算後如果一方反悔，另一方要靠這份文件證明已經結清；有商業用途（辦公室、店面）的押金結算則依商業會計法的憑證保存規定至少保存五年。

點交與結算最好同一天完成：先一起看房、拍照、抄水電表、簽點交單，再依點交結果填扣款項目、簽這份協議、當場匯款或約定匯款日。如果房客已經搬離無法到場，可以先由房東做點交紀錄並拍照傳給房客確認，再用線上簽署完成協議。依 2024 年修正的電子簽章法第 4 條，電子文件與電子簽章符合法定要件者，功能上等同實體文件與簽章，用秒簽寄出簽署連結、雙方各自簽完拿 PDF 與簽署證明，對已經搬到外縣市的房客特別方便。

談不攏怎麼辦？租屋押金爭議可以向房屋所在地的鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，也可以撥打內政部委託法律扶助基金會的住宅租賃糾紛諮詢專線先了解自己的權利；調解成立並經法院核定後，與確定判決有同一效力。

常見問題 Q&A

Q：押金可以無故扣留嗎？A：不行。依租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條，房東應於租約消滅、房客返還房屋並清償債務時返還押金或抵充後的餘額。房東可以扣的只有房客積欠的租金、費用與可歸責房客的損害，而且要拿得出依據；沒有依據的扣留，房客可以聲請調解或起訴請求返還。

Q：多久要退押金？A：法律沒有規定固定天數，原則是房屋交還並結清債務時就要退。實務上常見的做法是點交當天退，或等最後一期水電帳單後在一到兩週內退。不管哪一種，協議書第三條都要寫確定的日期，不要留「儘速」之類的字眼。

Q：房東說要全室重新油漆，可以從押金扣嗎？A：要看原因。房客造成的局部污損（大面積塗鴉、釘孔過多、菸燻嚴重）可以扣修復該部分的費用；牆面因時間自然泛黃屬於正常耗損，依民法第 432 條不能扣。實務上調解通常會要求房東提出入住時與退租時的照片比對，所以雙方都應該在點交時拍照。

Q：押金收了三個月，退租時怎麼算？A：依土地法第 99 條與租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條，住宅押金不得超過兩個月租金，超過的一個月房客可以主張抵付租金。結算時可以把超收的部分先抵最後一個月租金，再依範本扣款、退還餘額；但商業租賃（辦公室、店面）不受這個上限限制。

Q：房客提前退租，違約金可以從押金扣嗎？A：租約有約定提前終止違約金時可以扣，但金額要依租約。住宅租賃如果是約定「得」提前終止、但一方未於一個月前先期通知就逕行終止，依內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第十四點，違約金最高不得超過一個月租金。扣款項目要寫「提前終止違約金（依租約第○條）」並註明計算方式。

Q：房東不簽這份協議、也不退錢，我該怎麼辦？A：先寄存證信函或催告函限期返還，並附上你自己的結算明細與點交照片；逾期不退就向公所調解委員會聲請調解，或直接向法院聲請支付命令。過程中保留所有租約、收據、對話紀錄與照片，這些是證明押金金額與房屋狀況的關鍵。

相關範本

• 房屋點交單：退租當天先簽點交單記錄設備狀態與水電度數，再據以填寫扣款項目。
• 租約終止協議書：雙方合意提前結束租約時使用，押金結算可以併入或另用本協議書。
• 房屋租賃契約書：押金金額、清潔費、違約金的約定來源，結算時要對照租約條款。
• 訂金收據：當初收押金時開立的憑證，是第一條「原押金」的依據。
• 終止租約通知書：單方依約或依法預告終止租約時使用，退租流程的第一步。
• 場地使用同意書：場地租借收取保證金時的契約依據，活動結束後用本協議書結算。

資料來源

• 全國法規資料庫 土地法第 99 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060001&flno=99
• 全國法規資料庫 租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=7
• 全國法規資料庫 民法第 432 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=432
• 全國法規資料庫 民法第 264 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=264
• 全國法規資料庫 民法第 125 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=125
• 全國法規資料庫 鄉鎮市調解條例第 27 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=I0020003&flno=27
• 內政部主管法規共用系統 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項：https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL000907
• 臺北市地政局 常見之租賃糾紛與教戰守則：https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E4%B9%8B%E7%A7%9F%E8%B3%83%E7%B3%BE%E7%B4%9B%E8%88%87%E6%95%99%E6%88%B0%E5%AE%88%E5%89%87-1/
• 法律扶助基金會 住宅租賃糾紛處理及諮詢專案（內政部委託）：https://www.laf.org.tw/service-project-detail/22
• 全國法規資料庫 電子簽章法第 4 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0080037&flno=4