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租賃不動產

房屋租賃契約書範本

填租金押金與期間，寄出連結請承租人簽，不用約時間碰面

什麼時候會用到

填租金押金與期間，寄出連結請承租人簽，不用約時間碰面

  • 出租住宅或辦公室，想先把修繕與費用負擔講清楚
  • 房客人在外地，不方便約時間當面簽紙本
  • 需要明確約定押金退還條件與提前終止的違約金

該寫哪些內容，最常漏掉什麼

押金上限是二個月租金

《土地法》第九十九條規定押金不得超過二個月租金總額，超過部分承租人得抵付租金。收三個月押金的條款可能無效。

修繕責任要分「自然使用」與「故意過失」

只寫「乙方負責修繕」對房客過苛，也可能被認定不公平。範本把固有設備自然損壞歸出租人，房客造成的歸房客。

費用負擔要逐項列

水電瓦斯網路管理費各自由誰付，一項一項寫。只寫「相關費用由承租人負擔」最容易吵。

終止事由要具體

「違約得終止」太籠統。列出得終止的情形：積欠租金達二個月且經催告仍不付（民法第四百四十條）、擅自轉租、供違法使用。

附屬設備要有點交清單

退租時最常吵的就是東西壞了誰賠。簽約時附一份設備清單並拍照，爭議會少一大半。

房屋租賃契約書全文

下面就是按下按鈕後會在編輯器裡開啟的內容，一字不差。底線處可直接在產品裡填寫。

房屋租賃契約書

立契約書人：

出租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱甲方）

承租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱乙方）

雙方就房屋租賃事宜，合意訂立本契約：

第一條　租賃標的

房屋坐落：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

使用面積：＿＿＿＿平方公尺　　用途：＿＿＿＿＿＿

附屬設備：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（點交清單另附）

第二條　租賃期間

自民國＿＿年＿＿月＿＿日起至民國＿＿年＿＿月＿＿日止，共計＿＿年＿＿月。

期滿乙方欲續租者，應於期滿前一個月以書面通知甲方，經甲方同意後另訂契約。

第三條　租金與押金

月租金新台幣＿＿＿＿＿＿元整，乙方應於每月＿＿日前支付。

押金新台幣＿＿＿＿＿＿元整（不得逾二個月租金），於交屋時給付。租期屆滿、乙方遷空並結清費用後，甲方應無息返還。

第四條　使用限制

乙方應依約定用途使用，非經甲方書面同意，不得轉租、頂讓或供他人使用。

乙方不得於租賃標的內存放危險物品或從事違法行為。

第五條　修繕

租賃標的之固有設備因自然使用而損壞者，由甲方負責修繕。

因乙方或其同住人之故意或過失致損壞者，由乙方負責回復原狀或賠償。

乙方發現有修繕必要時應即通知甲方；甲方於接獲通知後未於合理期間修繕者，乙方得自行修繕並自租金中扣抵。

第六條　費用負擔

水費、電費、瓦斯費、網路費、管理費由＿＿方負擔。

房屋稅、地價稅由甲方負擔。

第七條　提前終止

任一方欲提前終止者，應於一個月前以書面通知他方，並支付相當於一個月租金之違約金。

乙方有下列情形之一者，甲方得終止契約：積欠租金達二個月之總額且經甲方定相當期限催告仍不支付、擅自轉租、將租賃標的供違法使用。

第八條　返還

租期屆滿或契約終止時，乙方應將租賃標的回復原狀並遷空返還。乙方逾期未返還者，甲方得按日請求相當於租金二倍之損害金。

第九條　準據法與管轄

本契約之準據法為中華民國法律。因本契約所生爭議，雙方同意以租賃標的所在地之地方法院為第一審管轄法院。

本契約一式兩份，雙方各執一份為憑。

甲方簽名（尚未簽名）
乙方簽名（尚未簽名）

房屋租賃契約書撰寫注意事項

這份文件的定位與使用時機

這份房屋租賃契約書是「整戶出租」時最常用的完整版本：出租人（甲方）把一間房子或一層樓租給承租人（乙方），雙方要把租金、押金、期間、修繕責任、費用分擔、提前終止與返還條件一次講清楚。它適合住宅、也適合一般辦公或工作室用途，只要在第一條把「用途」填對即可。

如果你出租的是分租套房或雅房，條款可以更精簡，改用 套房租賃契約 就夠；如果承租人要拿地址辦公司登記、需要處理裝修與回復原狀，建議改用專門的 辦公室租賃契約。簽完租約之後，交屋當天請務必搭配 房屋點交單 把設備與水電度數記下來，這份租約的第一條「點交清單另附」指的就是它。

一句話判斷：出租的是整戶或整層、租期通常一年以上、想把責任分配寫完整，就用這一份。

法規依據與市場現況

台灣的房屋租賃主要受民法租賃章（第 421 條至第 463 條）規範；如果出租的是「供居住使用」的住宅，還要疊上《租賃住宅市場發展及管理條例》與內政部公告的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。這幾套規則的關係是：民法是底層，租賃條例與應約定事項是住宅專用的加強版，違反不得約定事項的條款無效。

相關法條條文重點對這份文件的影響
民法第 421 條、第 422 條租賃定義；不動產租賃逾一年應以字據訂立，否則視為不定期租賃租期超過一年一定要有書面契約，本範本就是那份字據
土地法第 99 條房屋租賃擔保金不得超過二個月租金總額，超過部分承租人得抵付房租第三條押金欄寫「不得逾二個月租金」的依據
民法第 429 條、第 430 條修繕原則上由出租人負擔；催告後不修，承租人得自行修繕並扣抵租金第五條修繕條款的骨架
民法第 440 條房屋租賃遲付租金須達二個月租額，且經催告仍不付，出租人才能終止第七條「積欠租金達二個月」門檻的來源，實務上仍建議先催告
民法第 443 條非經出租人承諾不得轉租；房屋除有反對約定外得一部轉租第四條「非經書面同意不得轉租」就是那個反對約定
民法第 450 條、第 453 條定期租賃期滿消滅；約定可提前終止者應先期通知第七條的一個月預告期設計
民法第 451 條期滿後承租人續住、出租人不反對，視為不定期租賃第二條要求期滿前一個月書面通知續租，避免變成不定期
租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條、第 10 條、第 11 條、第 12 條出租人修繕與說明義務、雙方提前終止事由與 30 日通知、點交與遺留物處理住宅出租時，這些規定會自動補進契約，寫得比法律嚴的部分無效
電子簽章法第 4 條符合規定的電子文件與電子簽章，功能上等同實體文件與簽章線上簽署的租約與紙本效力相同

市場現況方面，內政部從 2025 年起每半年公布一次全國租金統計。依 2026 年 8 月發布的「115 年上半年租金統計」，統計樣本為 2026 年 3 月底的租金補貼有效租約，共 83.3 萬件，全國租金總價中位數為 8,600 元，較上期微增 1.2%，超過八成行政區租金未上漲；同一份統計指出新成屋租金中位數普遍高出中古屋約兩成，電梯大樓又高於公寓二至三成。另依內政部統計處 2026 年 2 月的通報，租金補貼申請者以女性（55.0%）與未滿 25 歲族群（28.6%）居多，未婚者偏好分租套雅房、有偶者八成以上承租整戶。這些數字說明兩件事：一是整戶出租的對象多半是家庭或同住組合，租約條款要考慮同住人；二是租金補貼已經很普及，房東在契約裡限制房客申請補貼或遷入戶籍，不但違反不得約定事項，也會讓物件失去競爭力。

糾紛類型方面，崔媽媽基金會歷年公布的租屋糾紛排行，前幾名固定是終止租約、修繕問題、押金返還與損害賠償。這份範本的第五、七、八條正是針對這幾類爭議設計的。

逐條撰寫注意事項

抬頭與立契約書人

「出租人」要填房屋所有權人本人，或有權出租的人（例如已取得所有權人書面授權的二房東、管理人）。內政部新版住宅租賃契約要求出租人簽約時出示有權出租的證明文件，實務上就是建物所有權狀或最近一期房屋稅單。承租人填身分證上的姓名，公司承租就填公司全名加統一編號與代表人。常見錯法是只寫「王先生」或只寫店名，日後要催告或訴訟時找不到對象；改法是姓名、身分證字號（或統編）、聯絡地址三樣齊全。

第一條　租賃標的

「房屋坐落」寫完整門牌，含樓層與室號；有獨立門牌的頂樓加蓋、地下室要另外註明是否包含在內。「使用面積」填權狀坪數換算的平方公尺即可，若是分租一部分，寫「約＿＿平方公尺（含／不含公共區域）」。「用途」是整份契約最容易被忽略的欄位：填「住家」就受租賃條例保護；填「辦公」則不適用住宅規範，且可能影響出租人的房屋稅率。錯的寫法是留白或寫「不限」，改成「住家使用」或「辦公使用，不得作為住家」。附屬設備欄寫大項（冷氣三台、熱水器一台、洗衣機一台），細節與現況留給點交清單。

第二條　租賃期間

起訖日期要用民國年寫清楚，並核對「共計＿年＿月」與日期一致，實務上常見起訖日算出來是一年又一天。租期超過一年才需要書面（民法第 422 條），但即使一年以內也建議簽。第二項「期滿前一個月書面通知續租」是保護出租人的設計：沒通知、沒續約而房客繼續住，依民法第 451 條會變成不定期租賃，之後出租人要收回房子必須符合土地法第 100 條的六種情形。所以期滿前兩個月就開始談，續租用 續約協議書 補一份即可。

第三條　租金與押金

月租金寫阿拉伯數字再加中文大寫（例如「新台幣 25,000 元整（貳萬伍仟元）」），避免塗改爭議。付款日填「每月 5 日前」這種明確日期，並補一行匯款帳號或收款方式。押金上限是二個月租金（土地法第 99 條），超收的部分房客依法可以拿來抵租金，所以寫三個月不但無效還會讓自己站不住腳。範本寫「交屋時給付」與「無息返還」，這兩點跟內政部定型化契約一致，不要改成「簽約時給付、得扣除任意費用」。常見錯法是「押金於退租後視情況退還」，改成「租期屆滿、乙方遷空並結清費用後＿日內無息返還」，把天數填進去。

第四條　使用限制

這條是出租人反對轉租的書面表示。民法第 443 條原則上允許房屋「一部轉租」，除非契約有反對約定；本條寫了「非經甲方書面同意，不得轉租、頂讓或供他人使用」，就把這個預設關掉了。若你願意讓房客分租給室友，可以在後面加註「但經甲方書面同意者不在此限」，同意時另簽 轉租同意書。「供他人使用」的範圍建議再補一句同住人名單，避免日後為了「男女朋友算不算他人」吵架。

第五條　修繕

範本採「自然使用由出租人修、故意過失由承租人賠」的分法，這正是民法第 429 條與租賃條例第 8 條的實務化。填寫時最好在附屬設備清單旁註明各項由誰負責，例如「燈泡、水龍頭墊圈等消耗品由乙方自行更換」，才不會每顆燈泡都要通知。第三項給了承租人「催告後自行修繕扣抵租金」的權利，這是民法第 430 條的法定權利，修繕分配依內政部「住宅租賃定型化契約應記載事項」第九點可以另行約定（法律預設由出租人修，但雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人者除外），只是出租人依租賃條例第 8 條第 1 項「保持合於居住使用」的義務仍在，把一切修繕全推給承租人容易在爭議時被認定不合理。不建議的寫法是「一切修繕由乙方負責」；改法是「消耗品與乙方造成之損壞由乙方負責，其餘固有設備由甲方負責」。

第六條　費用負擔

水、電、瓦斯、網路、管理費五項，範本留了「由＿方負擔」，請逐項分開填，而不是一個空格填「乙方」了事。特別是分租或有公共電表時，要寫清楚計費方式與每度單價；住宅出租的電費單價，內政部定型化契約應記載事項第六點規定每度電費不得超過該租賃標的當期電費單的「每度平均電價」，非以度數計費者不得超過該期電費總額。房屋稅與地價稅由出租人負擔是法律上的預設，也是不得轉嫁給房客的項目。常見錯法：「所有稅費由乙方負擔」，改成範本原文，把稅留在甲方。

第七條　提前終止

第一項是雙向對等的提前終止：任一方一個月前書面通知，並支付一個月租金違約金。這種寫法公平、也符合內政部定型化契約「違約金不得超過一個月租金」的精神。第二項列了三種出租人得終止的情形（積欠租金達二個月之總額且經催告仍不支付、擅自轉租、違法使用）。欠租這一款照民法第 440 條與租賃條例第 10 條寫成「經催告仍不付」——市面上不少範本寫「不經催告終止」，住宅租賃這樣寫有牴觸應約定事項之虞。實務上遇到欠租就先寄一封書面催告（存證信函或有送達紀錄的訊息），期限過了再依 終止租約通知書 正式終止，程序才站得住。住宅租賃還要記得租賃條例第 11 條給承租人的法定終止事由（長期療養、房屋不堪居住等），這些不能用契約排除。

第八條　返還

「回復原狀」不等於「全新」，是扣除自然耗損後的原狀，建議在點交清單註明交屋時的狀況當基準。逾期未返還按日請求租金二倍的損害金，是實務常見的寫法，目的在讓房客準時搬走；但金額若被法院認為過高，依民法第 252 條可以酌減，所以不要再往上加碼。租賃條例第 12 條規定返還時雙方要共同點交，一方不到場經催告仍不到，視為完成點交；遺留物經催告不取回視為拋棄。這兩句可以直接抄進特約條款。

第九條　準據法與管轄

以租賃標的所在地法院為管轄法院最方便，因為房屋在哪裡、證據在哪裡。若當事人一方在外縣市，也可以改約定其他地方法院，但不要寫「由甲方指定」這種單方條款。

簽名欄與附件

範本一式兩份，各執一份。線上簽署時，簽完雙方各自下載的 PDF 就是那兩份。附件至少要有點交清單與照片；有保證人的話加一頁連帶保證人簽名欄。

常見錯誤與風險對照表

常見寫法會出什麼問題建議改成
押金三個月違反土地法第 99 條，超過部分房客可主張抵租金押金二個月以內，需要更多擔保改用保證人
一切修繕由承租人負責出租人「保持合於居住使用」的義務（租賃條例第 8 條）仍在，全推給承租人容易被認定不合理、爭議時站不住依範本第五條分「自然使用」與「故意過失」
租金得由出租人隨時調整租賃期間不得調漲租金是應約定事項，條款無效租期內固定，續約時另議並簽續約協議
承租人不得遷入戶籍、不得申請租金補貼明文列為不得約定事項刪除；房東可自行決定是否成為公益出租人
提前終止只罰承租人三個月租金單方加重、金額過高，法院得酌減，住宅租賃並違反定型化契約規範雙向對等、各為一個月租金
附屬設備寫「現況交屋」四個字退租時無法證明哪些是原本就壞的附點交單，逐項記數量與狀況並拍照
用途留白無法判斷是否適用租賃條例，稅務與保險也不明明確寫「住家使用」或「辦公使用」

簽署與保存實務

一般房屋租約不需要見證人，也不需要公證才生效，雙方簽名或蓋章即可。公證的價值在於「逕受強制執行」：依公證法第 13 條，租賃契約定有期限並約定期滿交還者，經公證後可以不用打官司直接聲請強制執行返還房屋與給付租金，適合高租金或對房客不熟悉的情況。另外，民法第 425 條規定未經公證的不動產租約若期限超過五年或未定期限，房屋轉手時新屋主可以不受原租約拘束，所以長期租約建議公證。

份數為一式兩份，各執一份；有保證人就三份。保存期間建議至租約結束後至少五年，因為租金債權的請求時效是五年，押金與損害賠償的爭議也多半在退租後一年內發生。電子簽章法 2024 年修正後，第 4 條明定電子文件與電子簽章在功能上等同實體文件與簽章，不得只因為是電子形式就否認效力；用秒簽寄出簽署連結、簽完雙方各拿 PDF 與簽署證明，就等於各執一份正本。租金補貼或報稅需要租約影本時，直接列印該 PDF 即可。

常見問題 Q&A

Q：租賃契約需要公證嗎？A：不需要公證也有效。公證的好處是取得「逕受強制執行」的效力，房客到期不搬或欠租時可以直接聲請執行，不用先打民事訴訟；另外租期超過五年的租約若沒有公證，房屋賣掉後新屋主可以不認這份租約。租金高、租期長或想省去訴訟風險的房東，值得花這筆公證費。

Q：電子簽的租約可以拿去報稅或申請租金補貼嗎？A：可以。電子簽章法第 4 條規定符合規定的電子文件與實體文件效力相同，租金補貼申請與綜所稅租金支出列舉都接受契約影本，把簽好的 PDF 列印或上傳即可。若受理單位要求「正本」，提供簽署證明頁一起附上通常就能過。

Q：可以加上我自己的特約條款嗎？A：可以，在第九條之前加一條「特約事項」即可。原則是：不要跟前面條款打架、不要違反住宅租賃的不得約定事項（例如禁止遷戶籍、禁止申請租金補貼、限制承租人主張法定權利）。常見合理的特約有：禁止飼養寵物、禁止吸菸、同住人名單、遺留物視為拋棄。

Q：房客欠租兩個月，我可以直接換鎖嗎？A：不行。換鎖、斷水電是自力救濟，可能構成強制罪或損害賠償。正確流程是先寄書面催告（存證信函或有送達紀錄的通知）限期繳納，期限過了再寄終止租約通知，仍不搬就走訴訟或公證強制執行。範本第七條的欠租終止本來就以「經催告仍不支付」為要件，沒催告就終止是站不住的。

Q：租約寫一年，房客住三個月就要走，違約金可以收多少？A：依範本第七條，提前終止方要一個月前通知並支付一個月租金的違約金；房客沒提前通知，可以再請求那個月的租金。押金可以用來抵違約金與未繳費用，但不能全部沒收；扣完剩下的要退，並給對方結算明細。

Q：租金可以在租期內漲嗎？A：不行。住宅租賃的應約定事項規定租賃期間不得調漲租金，範本也沒有給調漲空間。要調整租金只能在續約時談，並用續約協議書寫下新租金。

Q：房客有同住人或養寵物，要另外寫嗎？A：建議寫。同住人在第四條後面加一行名單，因為民法第 433 條規定同住人造成的損害由承租人負責，寫清楚對雙方都好；寵物則在特約條款註明允許與否、允許的種類數量，以及退租時的清潔責任。

相關範本

  • 套房租賃契約：出租分租套房或雅房、條款想精簡時改用它。
  • 辦公室租賃契約：承租人要辦公司登記或有裝修需求時改用它。
  • 房屋點交單：交屋與退租當天用，記錄設備狀況與水電度數，是本契約第一條的附件。
  • 續約協議書：租期屆滿要續租時，只寫變動的部分，避免變成不定期租賃。
  • 終止租約通知書：任一方要依第七條提前終止時的正式書面通知。
  • 轉租同意書：房東同意房客把一部分或全部轉租給第三人時使用。
  • 停車位租賃契約：車位不含在房屋租約內、要另外租車位時，用它獨立約定租金與使用規則

資料來源

常見問題

租賃契約需要公證嗎？

不需要公證即成立生效。公證的作用是取得強制執行名義（欠租或不搬時可直接聲請強制執行），是否要做看雙方需求。

電子簽的租約可以拿去報稅或申請租金補貼嗎？

電子簽署的契約具法律效力，實務上多數機關接受列印本。但各機關要求不一，送件前建議先向承辦單位確認。

可以加上我自己的特約條款嗎？

可以。按右邊按鈕開啟後就是完整的編輯器，可以直接新增條款、改文字、加表格，改完再寄出。

本範本依中華民國法律之一般實務撰寫，供一般商務情境參考使用，不構成法律意見。個案情況差異大，重要或高金額的合約建議先請律師確認條款。