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租賃不動產

套房租賃契約範本

出租套房、雅房給個人承租

什麼時候會用到

住宅租賃受《租賃住宅市場發展及管理條例》與內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項規範。房東自己寫的租約，只要違反不得記載事項，該條款無效——所以重點不是寫得多嚴，而是別踩紅線。

該寫哪些內容，最常漏掉什麼

押金上限二個月

土地法第九十九條規定擔保金不得超過二個月租金總額，超過部分承租人得抵付租金。收三個月是常見的違法。

不得約定拋棄修繕請求權

內政部公告的不得記載事項明文禁止。寫了也是無效，還會讓整份契約被質疑。

費用逐項寫清楚

電費每度多少、水費怎麼分攤、網路與管理費誰負擔。只寫「相關費用由承租人負擔」是退租時吵架的起點。

提前終止要雙向對等

只約定房客違約要賠、房東可以隨時收回，這種單向條款容易被認定不公平。

套房租賃契約全文

下面就是按下按鈕後會在編輯器裡開啟的內容，一字不差。底線處可直接在產品裡填寫。

套房租賃契約書

立契約書人：

出租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱出租人）

承租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱承租人）

一、租賃標的

房屋門牌：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　房號：＿＿＿＿

二、租期

自民國＿＿＿年＿＿月＿＿日起至民國＿＿＿年＿＿月＿＿日止。

三、租金與押金

月租新台幣＿＿＿＿＿＿元整，於每月＿＿日前給付。

押金新台幣＿＿＿＿＿＿元整（不得逾二個月租金，土地法第九十九條）。

四、費用

電費每度＿＿元　水費＿＿＿＿　網路費＿＿＿＿　管理費由＿＿方負擔。

五、使用限制

承租人不得轉租、不得從事違法行為、不得於室內使用明火。飼養寵物：□ 允許　□ 不允許。

六、修繕

固有設備因自然使用而損壞者由出租人修繕；因承租人或其同住人故意或過失致損者由承租人負責。出租人於接獲通知後未於合理期間修繕者，承租人得自行修繕並自租金扣抵。

七、返還

租期屆滿應回復原狀遷空返還。出租人於結清費用後應無息退還押金。

出租人簽名（尚未簽名）
承租人簽名（尚未簽名）

套房租賃契約撰寫注意事項

這份文件的定位與使用時機

套房租賃契約是把一間套房、雅房或分租的房間出租給個人時用的精簡版租約。它只有七條，把租賃標的、租期、租金押金、費用、使用限制、修繕與返還講完，適合房東同一層樓分租多間、每間都要簽一份的情境，也適合租期一年上下、雙方都不想看長篇條款的一般租屋。

跟完整版的差別在哪？房屋租賃契約書 多了提前終止、違約金、管轄法院這幾條，適合整戶出租或租金較高的物件；套房版把這些留給法律預設，所以更依賴《租賃住宅市場發展及管理條例》與內政部的應約定事項來補洞。如果承租人不是個人而是公司、或房間要拿去登記營業，請改用 辦公室租賃契約。簽約後交屋那天，記得用 房屋點交單 把房間內的設備與電表度數抄下來，這是套房出租最常吵的兩件事。

一句話判斷：出租的是一個房間、承租人是個人、要住人，就用這一份。

法規依據與市場現況

套房、雅房只要是「出租供居住使用」，就是租賃條例定義的租賃住宅，房東不論是職業包租公還是第一次出租的自住戶，契約都適用消保法的定型化契約規範。這是 2023 年修法後的結果：內政部說明修法目的就是讓民眾不必再判斷自己的租約算不算消費關係，違反不得約定事項的條款一律無效，經限期改正不改正可處 3 萬至 30 萬元罰鍰。

相關法條條文重點對這份文件的影響
租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條、第 5 條出租供居住的建築物即為租賃住宅；出租人與承租人視為具消費關係，適用消保法套房雅房全部適用，房東自己寫的條款不能牴觸應約定事項
消費者保護法第 17 條、第 56 條之 1違反不得記載事項的條款無效；應記載事項未寫仍構成契約內容；限期改正不改正處 3 萬至 30 萬元寫得再嚴也沒用，重點是不要踩紅線
土地法第 99 條擔保金不得超過二個月租金總額，超過部分承租人得抵付房租第三條押金欄的上限，範本已直接引用
民法第 429 條、第 430 條修繕原則由出租人負擔；催告後不修，承租人得自行修繕並扣抵租金第六條修繕條款的依據；修繕分配依法可另行約定，範本採法律預設的分法
民法第 443 條房屋除有反對約定外，承租人得一部轉租第五條「不得轉租」就是那個反對約定，分租給朋友也要房東同意
民法第 450 條、第 451 條定期租賃期滿消滅；期滿續住且出租人不反對，視為不定期租賃範本沒有續約條款，期滿要續租請另簽續約協議
租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條、第 11 條出租人與承租人的法定提前終止事由，除出租人為重建收回須於三個月前通知外，皆須於終止前 30 日書面通知範本沒寫提前終止，這兩條會自動適用
公寓大廈管理條例第 3 條、第 16 條承租人也是「住戶」，飼養動物不得妨礙公共衛生、安寧與安全第五條寵物勾選欄要對照社區規約

市場面看，套房雅房是租屋市場的主力。內政部統計處 2026 年 2 月的租金補貼統計通報指出，租金補貼申請者中未婚者占 53.3%，而未婚者有 65.1% 承租分租套（雅）房；同一份統計顯示補貼金額占租金比率的中位數為 42.4%，也就是一半以上的受補貼家戶靠補貼省下四成以上房租。內政部 2026 年 8 月公布的 115 年上半年租金統計，全國租金總價中位數為 8,600 元，這個數字多半就是套房雅房的價位帶。對房東的實務意義是：你的房客有很高機率會申請租金補貼、需要契約影本、可能需要遷入戶籍，契約若禁止這些事，不只無效，還會直接被檢舉。

糾紛面看，崔媽媽基金會歷年公布的租屋糾紛排行，前幾名固定是終止租約、修繕問題、押金返還與損害賠償，套房因為設備多、換手快，押金與修繕的爭議比例更高。內政部 2020 年修正的新版契約特別針對分租套房的電費計收方式訂了上限，2025 年 4 月再修正為以電費單當期每度平均電價為準。

逐條撰寫注意事項

抬頭與立契約書人

出租人填房屋所有權人；如果你是二房東分租，出租人欄填你自己，但要另外附上原房東同意轉租的文件，否則承租人簽了也可能被原房東趕走。承租人填身分證姓名，實務上再多要一個緊急聯絡人電話寫在旁邊，套房房客失聯的情況不算少見。常見錯法是只寫暱稱或英文名，改成身分證姓名加身分證字號。

一、租賃標的

門牌與「房號」要分開寫，因為同一門牌會有多間套房，退租時要能對得上是哪一間。房號可以用你自己的編號（A 房、201 室），但要跟門上的標示一致。如果房間附家具家電，這條沒有留設備欄，建議在後面加一行「附屬設備詳點交單」，然後真的去填一張點交單。錯的寫法是門牌後面就結束了，改法是「＿＿路＿＿號 3 樓　房號 B（含冷氣、單人床、衣櫃）」。

二、租期

寫起訖日期即可，實務上套房多為一年一簽。要注意兩件事：第一，超過一年的租約依民法第 422 條一定要書面，這份契約就是那個書面；第二，範本沒有續約條款，期滿房客繼續住而你繼續收租，依民法第 451 條就變成不定期租賃，之後要收回房間得符合土地法第 100 條的六種情形。所以期滿前一個月主動談續約，用 續約協議書 補一頁就好。

三、租金與押金

月租寫數字並註明「含／不含」哪些費用，例如「新台幣 9,000 元整（含網路，不含水電）」。給付日填確定的日期，如「每月 5 日前」，並在旁邊寫匯款帳號。押金範本已經寫明「不得逾二個月租金，土地法第九十九條」，這句請保留，它同時是提醒也是保護。常見錯法是「押金兩個月，退租時視房間狀況扣除」；改成「押金＿＿元，租期屆滿遷空並結清費用後＿日內無息返還，扣款應附明細」，天數與明細是避免爭議的關鍵。

四、費用

這是套房契約最容易出事的一條。範本把電費以「每度＿元」計價，這是分租套房的常態，但內政部定型化契約有上限：114 年 4 月修正後的應記載事項規定，以度數計費者每度電費不得超過該租賃標的電費單的「當期每度平均電價」（修正前是以台電當月用電量最高級距的每度單價為上限，新簽的約請用新標準）。實務上寫「每度 5 元」或「每度 6 元」的房東很多，超過上限的部分房客可以主張無效。水費與網路費常見寫「每月定額」，也可以；管理費由誰負擔要勾清楚，別留白。錯的寫法是「水電費依房東通知繳納」，改成「電費每度＿元（不逾電費單當期每度平均電價），水費每月＿元，網路費每月＿元，管理費由＿方負擔」。

五、使用限制

三個禁止（轉租、違法行為、明火）都是常見且合理的限制。「不得轉租」是民法第 443 條允許的反對約定，效果是房客連分租給朋友都要先問你；若你不介意，可以加「經出租人書面同意者除外」。「不得使用明火」在雅房與老公寓尤其重要，但要跟「可否使用電磁爐」分開講清楚，否則房客會問。寵物勾選欄請務必勾一格，留白等於沒約定；允許的話再補一句「限＿＿（種類、數量），退租時負擔清潔費用＿元」。公寓大廈管理條例第 16 條規定住戶飼養動物不得妨礙公共衛生與安寧，社區規約若禁養，房東同意也沒用。

六、修繕

範本用「固有設備因自然使用而損壞者由出租人修繕；因承租人或其同住人故意或過失致損者由承租人負責」的分法，並保留了承租人通知後自行修繕扣抵租金的權利。這幾句是民法第 429 條、第 430 條與租賃條例第 8 條的實務版本。修繕責任依民法第 429 條與內政部應記載事項第九點都可以另行約定，但住宅租賃的出租人有保持房屋合於居住使用的法定義務（租賃條例第 8 條），把「一切修繕由承租人負責」概括寫進去，容易被認定顯失公平，也不符合實務，不建議這樣寫。套房實務建議在旁邊補一張表，把冷氣、熱水器、馬桶這些大項標明由出租人負責，燈泡、遙控器電池這些消耗品由承租人負責，並留一個報修電話。房客報修時可用 修繕通知書 留下書面紀錄。

七、返還

「回復原狀」是指扣掉正常使用耗損後的狀態，不是重新粉刷。建議在這條後面加一句「以點交單記載之狀況為準」，讓退租時的比對有依據。出租人「於結清費用後應無息退還押金」，實務上請在點交當天當場抄電表、算清電費，然後三到七天內退款；拖一個月不退是最常被申訴的行為。租賃條例第 12 條規定一方不會同點交，經催告仍不到場視為完成點交，遺留物經催告不取回視為拋棄，這兩句可以加進特約，處理房客搬走留一堆東西的情況。

提前終止怎麼辦

範本沒有提前終止條款，這代表回到法律預設：租期內雙方原則上都不能片面解約，但租賃條例第 10 條（房客毀損不修、欠租達二個月經催告不繳、擅自轉租等）與第 11 條（房客需長期療養、房屋不堪居住等）給了法定事由，都要在終止前 30 日書面通知。如果你希望雙方都有「一個月前通知、付一個月租金違約金」的彈性，可以參考完整版租約的寫法加一條特約，但記得要雙向對等，只罰房客的版本容易被認定顯失公平。

簽名欄

雙方簽名即可，不需要見證人。有連帶保證人的話另加一欄。線上簽署時每一方簽完都會拿到同一份 PDF，就等於各執一份。

常見錯誤與風險對照表

常見寫法會出什麼問題建議改成
電費每度 7 元超過電費單當期每度平均電價，超出部分無效，且可被檢舉每度＿元並註明不逾當期每度平均電價，或改用分表實繳
押金三個月違反土地法第 99 條，超過部分房客可抵租金二個月以內
不得遷入戶籍、不得申請租金補貼明文的不得約定事項，條款無效並可能被罰刪除
一切修繕由承租人負責修繕分配雖可另行約定，但出租人有保持合於居住使用的法定義務（租賃條例第 8 條），概括推給房客容易被認定顯失公平依範本第六條分自然使用與故意過失，消耗品另列清單
房東得隨時進入查看房間侵害居住安寧，容易被認定顯失公平而無效「出租人有修繕或緊急必要時，得於事前通知後進入」
寵物欄留白等於沒約定，日後無法要求清潔費或終止勾選允許或不允許，允許者寫種類數量
退租後押金視情況退還沒有期限與明細，最常見的申訴類型遷空結清後＿日內無息退還並附扣款明細

簽署與保存實務

套房租約不需要見證人或公證，雙方簽名或蓋章就成立。想公證的情況通常是租金較高或擔心房客到期不走，依公證法第 13 條公證後可以逕受強制執行。份數為一式兩份，各執一份；房東分租多間時，建議每間一份獨立契約，不要多位房客共簽一份，否則一人欠租會牽連其他人。

保存期間建議到租約結束後至少五年，租金請求權時效五年，押金與損害賠償爭議多在退租後一年內出現。電子簽章法 2024 年修正後，第 4 條明定電子文件與電子簽章在功能上等同實體文件與簽章；用秒簽寄出簽署連結、簽完雙方各拿 PDF 與簽署證明，就等於各執一份正本，房客申請租金補貼時列印那份 PDF 即可。若是紙本簽署，任何塗改處都要雙方在旁邊簽名或蓋章，這是內政部新版契約特別提醒的。

常見問題 Q&A

Q：租約要押日期、要公證嗎？A：日期一定要填，簽約日與租期起日可以不同（例如 3 月 25 日簽、4 月 1 日起租）。公證不是生效要件，套房租約公證的比例不高；但如果你出租多間、租金總額不小，公證後可以直接強制執行，省掉訴訟時間，可以評估。

Q：房東可以隨時進去看房嗎？A：不行。房間交付後居住權在房客，房東進入要事前通知並取得同意；只有修繕、緊急狀況（漏水、火警）才有正當理由。契約寫「房東得隨時進入」在住宅租賃容易被認定顯失公平而無效。建議寫「出租人因修繕或緊急事由需進入時，應於＿日前通知」。

Q：電費可以收每度 6 元嗎？A：要看該租賃標的電費單的「當期每度平均電價」（114 年 4 月修正後的標準，取代舊的最高級距單價），超過就無效。比較穩的做法是裝分表，按台電帳單實際單價分攤；或在契約寫「不逾電費單當期每度平均電價」讓條款自動合法。

Q：房客想分租一個床位給朋友，可以嗎？A：範本第五條寫了不得轉租，所以房客要先取得你的書面同意。同意的話另簽一份轉租同意書，寫明轉租範圍與期間不得超過原租約；不同意的話房客擅自分租，你可以依民法第 443 條與租賃條例第 10 條終止租約。

Q：房客提前搬走，押金可以全部沒收嗎？A：不能。範本沒有提前終止條款，法律上房客提前走屬違約，你可以請求實際損害（例如空置期間的租金損失），但要有依據並附明細，扣完剩餘押金仍要退。想有一個明確數字，建議加一條雙向對等的提前終止特約，各為一個月租金。

Q：一個房間可以簽兩個房客嗎？A：可以，但兩人都要在承租人欄簽名，成為共同承租人，對租金負連帶責任。若只有一人簽而另一人同住，請在契約註明同住人姓名，同住人造成的損害依民法第 433 條由承租人負責。

相關範本

  • 房屋租賃契約書：整戶或整層出租、需要提前終止與違約金條款時改用完整版。
  • 辦公室租賃契約：承租人是公司或要辦營業登記時改用它。
  • 房屋點交單：交屋與退租當天記錄設備與電表度數，是本契約第七條返還時的比對依據。
  • 修繕通知書：房客依第六條報修時的書面通知格式。
  • 續約協議書：租期屆滿要續租時補簽，避免變成不定期租賃。
  • 室友公約：多位房客合租同一層時，另外約定生活規則與費用分攤。
  • 看屋確認單：帶看時先簽一份，記錄看過哪些房、屋況與帶看人，之後簽約或退訂才有依據

資料來源

常見問題

租約要押日期、要公證嗎？

不需公證即有效。但期限逾一年未以字據訂立者，視為不定期租賃（民法第四百二十二條），所以書面很重要。

房東可以隨時進去看房嗎？

不可以。承租人有使用收益權，房東進入應事先約定並取得同意，否則可能涉及侵入住宅。

本範本依中華民國法律之一般實務撰寫，供一般商務情境參考使用，不構成法律意見。個案情況差異大，重要或高金額的合約建議先請律師確認條款。