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租賃不動產

房屋點交單範本

交屋或退租時記錄設備與水電度數

什麼時候會用到

退租爭議有一半來自「這個本來就壞的」。點交單的作用就是在交屋與退租兩個時點各留一份紀錄，讓爭議變成比對，而不是各憑印象。

該寫哪些內容，最常漏掉什麼

水電瓦斯度數一定要抄

這是費用結算的唯一客觀依據。

設備要逐項記數量與狀況

「冷氣一台，運轉正常，外殼有刮痕」比「設備正常」有用一百倍。

配照片

點交單搭配當日照片，幾乎可以終結所有現況爭議。

房屋點交單全文

下面就是按下按鈕後會在編輯器裡開啟的內容，一字不差。底線處可直接在產品裡填寫。

房屋點交單

立契約書人：

出租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱出租人）

承租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱承租人）

一、點交時間與類型

民國＿＿＿年＿＿月＿＿日　□ 交屋　□ 退租

二、水電瓦斯度數

電表：＿＿＿＿度　水表：＿＿＿＿度　瓦斯：＿＿＿＿度

三、設備清單與狀況

冷氣＿＿台（狀況：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿）

熱水器＿＿台（狀況：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿）

其他：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

四、現況說明

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（建議另附當日照片存證）

五、確認

雙方確認上開設備與現況無誤，作為日後結算與爭議之依據。

此致

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

中華民國＿＿＿年＿＿月＿＿日

出租人簽名（尚未簽名）
承租人簽名（尚未簽名）

房屋點交單撰寫注意事項

這份文件的定位與使用時機

房屋點交單是交屋與退租兩個時點各簽一次的現況紀錄。它不是契約，不約定權利義務，只做一件事：把「這一天、這間房子、這些設備是什麼狀態、水電瓦斯度數是多少」寫下來，雙方簽名。交屋時簽的那份是基準線，退租時簽的那份拿來比對，中間的差異才是可以談損害賠償或扣押金的範圍。

它是所有租約的配件：房屋租賃契約書 第一條寫「點交清單另附」，指的就是這份；套房租賃契約 沒有設備欄，更需要它來補。退租時如果雙方合意提前結束，點交單會跟 租約終止協議書 一起簽，協議書負責結帳、點交單負責記錄現況。辦公室租賃因為有裝修，建議在交屋、裝修完工、退租三個時點各做一份。

一句話判斷：鑰匙要交出去或收回來的那天，就用這一份。

法規依據與市場現況

點交在法律上對應的是承租人的「返還義務」與出租人的「押金返還義務」，租賃條例更直接規定返還時雙方要「共同完成屋況及附屬設備之點交」。點交單就是這個共同點交的書面產物，沒有它，退租爭議就變成各憑印象。

相關法條條文重點對這份文件的影響
租賃住宅市場發展及管理條例第 12 條租約消滅時應由雙方共同完成屋況及附屬設備點交；一方經催告仍不會同者視為完成點交；遺留物經催告不取回視為拋棄點交單是法定「共同點交」的紀錄；對方不來，催告後可單方完成
租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條出租人應以合於居住使用的狀態交付，並於簽約前說明修繕項目與範圍交屋時的點交單就是「交付狀態」的證據，之後的修繕責任以此劃分
民法第 432 條承租人應以善良管理人注意保管租賃物；依約定方法使用致有變更或毀損者不負責任正常使用的耗損不算損壞，點交單要能區分「原本就這樣」與「用壞了」
民法第 433 條同居人或經允許使用的第三人造成的損害，由承租人負責退租點交的差異，不論是誰弄的，都算承租人的
民法第 455 條租賃關係終止後承租人應返還租賃物退租點交單簽完，返還義務才算完成
租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條押金是擔保損害賠償與遺留物處理責任而預付的金錢押金只能扣點交單上「有差異且可歸責承租人」的項目
土地法第 99 條押金不得超過二個月租金點交差異的求償若超過押金，出租人得另外請求，但押金本身有上限
民法第 126 條租金等定期給付債權請求權時效五年點交單至少保存到退租後五年

市場面看，點交單對應的正是租屋糾紛的兩大類：押金返還與損害賠償。崔媽媽基金會 2019 年公布的統計，前三大租屋糾紛是押金不退、租金不繳、修繕責任；2020 年上半年的統計則是終止租約第一、修繕問題、租押金返還與損害賠償接續在後。這四類裡有三類（押金、修繕、損害賠償）的核心爭點都是「交屋時到底是什麼狀態」，而點交單正是唯一能回答這個問題的文件。內政部 2020 年修正的新版住宅租賃契約，也把「租賃標的現況確認書」列為契約附件，要求出租人在簽約前說明修繕項目與範圍，這份點交單的功能與它相同。

逐條撰寫注意事項

抬頭與立契約書人

出租人與承租人填跟租約一致的姓名。點交常常不是本人到場，例如房東請管理員或家人代為點交，這時代點交的人要在簽名欄註明「代理人＿＿」並留電話，日後才知道誰看過現場。承租人若有同住人一起搬進來，同住人可以在旁邊簽名當見證，但當事人仍是承租人。常見錯法是只有一方簽名、另一方欄位空白，這樣點交單只剩單方陳述，證據力大減；改法是雙方都到場簽，到不了就先線上簽再補現場照片。

一、點交時間與類型

日期填實際點交當天，不是租約起日；「交屋」與「退租」一定要勾一格，因為同一間房子會有兩份點交單，不勾就分不出哪份是基準線。建議在日期旁邊加上時間（例如「上午 10 時」），因為水電度數與時間點相關，抄表時間差幾天，度數就會差。錯的寫法是把租約的起租日抄上來，改成鑰匙實際交付的日期與時間。

二、水電瓦斯度數

這是點交單最關鍵、也最常被跳過的三個數字。電表、水表、瓦斯表各抄一次，抄的時候拍一張含表面數字的照片，照片檔名寫日期。分租套房若沒有獨立水表，水費是定額的話就寫「定額，不抄表」；電表若是房東裝的分表，寫「分表度數」並註明分表位置。瓦斯若是桶裝，改寫「桶裝瓦斯，剩餘約＿％」或「不適用」，不要留白。錯的寫法是「水電依台電、自來水帳單為準」，帳單是兩個月結一次，交屋日不會剛好在帳單日；改成三個實際度數加照片。

三、設備清單與狀況

範本列了冷氣、熱水器與「其他」，實務上請把「其他」擴充成一張表，逐項寫：品名、數量、品牌或型號、狀況。狀況欄不要只寫「良好」，要寫可以比對的描述：「冷氣 2 台，分離式，客廳那台遙控器缺電池蓋，主臥那台正常」「熱水器 1 台，16 公升，正常」「洗衣機 1 台，機身左側有刮痕約 5 公分」。原本就有的瑕疵一定要寫，這是保護承租人；原本是好的也要寫「正常」，這是保護出租人。牆面、地板、門窗、紗窗、燈具這些不是「設備」但常出事的項目，也列進來：「主臥牆面靠窗處有壁癌約 A4 大小」「陽台紗窗一片破洞」。錯的寫法是「附屬設備一切正常」六個字，退租時任何損壞都會被說成原本就有；改成逐項描述加照片編號。

四、現況說明

這條是自由描述欄，用來寫設備清單放不下的整體狀況與特殊約定，例如「全室已清潔，鑰匙 3 支、感應卡 2 張、遙控器 3 支交付」「頂樓加蓋部分不在租賃範圍，承租人不使用」「承租人自備冰箱一台，退租時自行搬走」。範本已經提醒「建議另附當日照片存證」，實務做法是：用手機把每個房間四面牆、天花板、地板、每項設備各拍一張，重要瑕疵近拍一張，照片存到雙方都能看到的地方（例如傳到聊天群組，訊息時間就是時間戳），並在這欄寫「照片共＿張，已於當日傳送雙方確認」。錯的寫法是留白，改成至少寫鑰匙數量與照片張數。

五、確認

「雙方確認上開設備與現況無誤，作為日後結算與爭議之依據」這句是點交單的效力來源，簽了就代表雙方對「這一天的狀態」沒有異議。退租點交時，若對某項損壞有爭議，不要拒簽整份，在該項旁邊註記「承租人主張交屋時已有此損壞，見交屋點交單第＿項」，然後雙方都簽，爭議留給結算階段處理。這樣至少「其他項目沒爭議」是確定的。若一方拒絕到場，租賃條例第 12 條允許他方定期催告後視為完成點交，這時點交單只有一方簽名，記得把催告的證據（存證信函或有送達紀錄的通知）附在後面。

此致與日期

「此致」欄填對方姓名，日期填點交當天，與第一條一致。

簽名欄

雙方本人簽名；代理人簽名要註明身分。點交單不需要見證人，但同住人或陪同的親友在旁簽名當見證沒有壞處。

常見錯誤與風險對照表

常見寫法會出什麼問題建議改成
附屬設備一切正常退租時任何損壞都無法證明是原本就有逐項寫品名、數量、型號、狀況與照片編號
水電依帳單為準帳單週期與交屋日不對齊，費用分攤爭議抄三個實際度數並拍照
沒勾交屋或退租兩份點交單分不出哪份是基準線一定勾選，並加上時間
只有房東簽名變成單方陳述，證據力低雙方簽；對方不到場先催告再單方完成並附證據
退租時對某項有爭議就整份拒簽其他沒爭議的項目也失去紀錄在爭議項旁註記主張，其餘照簽
照片只存在一方手機對方可主張沒看過、事後拍的當天傳到雙方群組，點交單註明張數
鑰匙、感應卡數量沒寫退租少一支鑰匙時無法主張換鎖費在現況說明欄寫明各項數量

簽署與保存實務

點交單不需要見證人、不需要公證，雙方簽名即有證據力。份數一式兩份，各執一份；交屋與退租各做一份，所以一段租賃關係結束時雙方手上會各有兩份。保存期間建議至少到退租後五年，對應民法第 126 條的租金請求權時效，以及損害賠償爭議通常在退租後一年內發生的實務經驗；交屋點交單更要保存整個租期，因為它是退租時的比對基準。

點交當天雙方都在現場，是最適合當場簽的文件，但也最常因為趕搬家而漏簽。電子簽章法 2024 年修正後，第 4 條明定電子文件與電子簽章在功能上等同實體文件與簽章；用秒簽把點交單先填好，現場核對完雙方用手機簽，各拿一份 PDF 與簽署證明，照片另外傳到同一個群組，時間戳自然對齊。若採紙本，抄表數字與狀況描述若有塗改，雙方要在塗改處簽名或蓋章。

常見問題 Q&A

Q：退租時房東說要扣清潔費，合理嗎？A：看兩件事：租約有沒有約定清潔費，以及退租點交單有沒有記錄「未清潔」的狀況。租約沒約定、點交單也寫「已清潔」，房東就沒有依據。若租約有寫「退租時應清潔至可直接出租之程度，否則扣清潔費＿元」，且點交單記錄了未清潔的事實，扣款就站得住。正常使用的灰塵不算，油垢、菸垢、寵物毛才是清潔費的典型理由。

Q：點交單需要雙方都簽嗎？A：需要，雙方簽名的點交單才是「共同點交」的紀錄。若對方不來，依租賃條例第 12 條先發書面催告給一個期限，期滿仍不到場就可以單方點交，把催告證據附在點交單後面，仍然有效。

Q：交屋時沒做點交單，退租時房東說冷氣是我弄壞的，怎麼辦？A：沒有基準線時，雙方都要各自舉證。承租人可以找交屋時的照片、聊天紀錄（例如當時就跟房東反映過冷氣不冷）、修繕通知等來證明原本就有問題；房東則要證明交屋時是好的。舉證不了就回到民法第 432 條，正常使用的耗損由出租人吸收，故意過失才由承租人負責。這也是為什麼交屋當天一定要做點交單。

Q：點交單上的狀況欄要寫多細？A：原則是「日後可以比對」。品名、數量、型號、可見的瑕疵位置與大小、功能是否正常，四個要素寫齊就夠；再配一張照片，照片編號寫進去。一間標準套房大約 15 到 20 個項目，整戶大約 30 到 40 個，寫完不超過半小時。

Q：退租點交時發現有差異，當場可以直接扣押金嗎？A：可以當場談，但建議分開簽：點交單只記錄「差異是什麼」，扣款金額另外寫在終止協議或押金返還協議裡。這樣即使金額談不攏，至少差異的事實已經雙方確認，不會連事實都要重新吵。

Q：房客搬走留了一堆東西，可以直接丟嗎？A：不要直接丟。租賃條例第 12 條規定要先定期催告承租人取回，期滿不取回才視為拋棄，處理費可從押金扣。在退租點交單的現況說明欄寫下遺留物清單、拍照，寄一封書面催告給七到十四天期限，期滿再處理，這樣才有依據。

相關範本

資料來源

常見問題

退租時房東說要扣清潔費，合理嗎？

一般使用的自然髒污屬正常耗損，不應由房客負擔。明顯超出正常使用的污損才可求償。

點交單需要雙方都簽嗎？

要。單方填寫的點交單證明力有限。

本範本依中華民國法律之一般實務撰寫，供一般商務情境參考使用，不構成法律意見。個案情況差異大，重要或高金額的合約建議先請律師確認條款。