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租賃不動產

辦公室租賃契約範本

承租辦公空間或商業用房

什麼時候會用到

商業用租賃不適用住宅租賃的特別規範，雙方議約空間較大。但也因此，該寫的沒寫就沒有法律替你補——營業登記、裝修、提前解約都要自己約定。

該寫哪些內容，最常漏掉什麼

營業登記同意要單獨寫

公司登記需要房東出具同意書或在租約中明示。事後才發現不能登記是常見糾紛。

裝修與回復原狀要先講

辦公室裝修金額往往不小。租期屆滿要不要回復原狀、裝修物歸誰，先寫清楚。

提前終止的違約金要對等

商用租賃常見的是只綁承租人。雙向對等的條款在爭議時比較站得住。

辦公室租賃契約全文

下面就是按下按鈕後會在編輯器裡開啟的內容，一字不差。底線處可直接在產品裡填寫。

辦公室租賃契約書

立契約書人：

出租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱出租人）

承租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱承租人）

一、租賃標的

門牌：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　使用面積：＿＿＿＿坪　用途：辦公使用

二、租期與租金

租期自民國＿＿＿年＿＿月＿＿日至民國＿＿＿年＿＿月＿＿日止。

月租新台幣＿＿＿＿＿＿元整（□ 含稅　□ 未稅），押金＿＿個月。

三、營業登記

出租人□ 同意　□ 不同意承租人以本址辦理公司或商業登記。

四、裝修

承租人裝修前應取得出租人書面同意。租期屆滿時□ 應回復原狀　□ 得保留現狀，固定裝修物歸出租人所有。

五、費用

水電、網路、清潔費由承租人負擔；房屋稅、地價稅由出租人負擔。

六、提前終止

任一方得於＿＿個月前書面通知終止，並給付相當於＿＿個月租金之違約金。

出租人簽名（尚未簽名）
承租人簽名（尚未簽名）

辦公室租賃契約撰寫注意事項

這份文件的定位與使用時機

辦公室租賃契約是承租辦公空間、工作室、店面等「商業用途」房屋時使用的版本。跟住宅租約最大的不同是：商業租賃不適用《租賃住宅市場發展及管理條例》與內政部的住宅定型化契約規範，雙方幾乎可以自由約定，但反過來說，法律不會替你補條款，營業登記、裝修、回復原狀、提前終止這些沒寫就是沒有。

如果房子是要住人的，即使承租人是公司（例如公司租給員工當宿舍），也請改用 房屋租賃契約書；只租一間房間給自由工作者辦公且不登記，用 套房租賃契約 再把用途改成辦公也行。辦公室通常會有裝修，交屋與退租時務必搭配 房屋點交單 記錄現況，裝修完工後再補拍一輪，這是回復原狀爭議的唯一證據。

一句話判斷：承租人要拿地址登記公司、要裝修、租的是辦公或營業用空間，就用這一份。

法規依據與市場現況

商業租賃的底層還是民法租賃章，但有幾個在住宅租約不會遇到的稅務與登記問題，房東與承租人都要先算清楚。

相關法條條文重點對這份文件的影響
民法第 421 條、第 422 條租賃定義；不動產租賃逾一年應以字據訂立商辦租約多為二至五年，一定要書面
民法第 425 條未經公證且期限逾五年或未定期限的不動產租約，房屋轉手時新所有權人不受拘束租期超過五年或投入大筆裝修的承租人，建議公證
土地法第 99 條房屋租賃擔保金不得超過二個月租金，超過部分承租人得抵付租金條文未區分住宅或商用，第二條押金建議寫二個月以內
民法第 431 條承租人支出有益費用，出租人知情不反對者，終止時應償還現存增價；增設工作物得取回但應回復原狀第四條裝修歸屬與回復原狀的法律預設，範本用勾選方式讓雙方自己決定
民法第 438 條承租人應依約定方法使用；違反經阻止仍繼續者，出租人得終止第一條用途寫「辦公使用」後，改作住家或倉儲就是違約
民法第 450 條、第 453 條定期租賃期滿消滅；約定得提前終止者應先期通知第六條「＿個月前書面通知」的依據
房屋稅條例第 5 條自住住家用 1.2%（全國單一自住 1%），非自住住家用 1.5% 至 4.8%，營業用 3% 至 5%同意營業登記後，房屋會改按營業用課稅，稅由出租人負擔
土地稅法第 17 條自用住宅用地地價稅千分之二，須符合面積與使用條件房子拿去營業，地價稅自用優惠會失效
加值型及非加值型營業稅法第 10 條營業稅率 5%出租人為營業人時，租金要開發票並含 5% 營業稅，第二條含稅／未稅勾選欄的意義

市場現況方面，內政部的租金統計以住宅為主，商辦租金沒有官方定期統計，行情主要看各商圈與樓層而定，這裡不列數字。但有兩個趨勢值得注意：一是小型公司與工作室對「可登記公司的地址」需求很高，很多住宅大樓的規約禁止營業登記，承租人簽約前要先確認；二是共享辦公與短租空間普及後，一年以下的短租約變多，這種短租更要把提前終止與押金退還寫死。

糾紛面看，商辦租約最常見的爭議依序是：裝修歸屬與回復原狀的費用、提前解約的違約金、營業登記後稅負增加誰負擔、以及押金遲不退還。這份範本的第三、四、六條就是針對這幾項設計。

逐條撰寫注意事項

抬頭與立契約書人

出租人填所有權人；若是法人持有，填公司全名、統一編號與代表人。承租人多半是公司，請填公司登記的全名、統編與負責人，不要只寫商標或品牌名，例如「好室工作室」若尚未登記就不是法律主體，這時應以負責人個人名義承租，公司成立後再簽變更協議。籌備中的公司實務上會寫「＿＿有限公司（籌備處）負責人＿＿＿」，並註明公司設立後由公司承受契約。

一、租賃標的

門牌與樓層要完整，同一層分割出租時要標示區位（例如「3 樓之 1，靠電梯側約 30 坪」），最好附平面圖。「使用面積」用坪計算是商辦習慣，但要註明是「室內實坪」還是「含公設坪數」，租金單價的爭議常出在這裡。「用途：辦公使用」是範本預設，若承租人要做零售、餐飲、補習班，用途要改寫成實際業態，因為不同業態受建築物使用類組與消防法規限制，房東同意了但法規不允許，最後承租人拿不到營業許可，責任會回到契約有沒有寫清楚。

二、租期與租金

商辦租期常見二到五年，超過五年或想確保房屋轉手後租約仍有效，依民法第 425 條要辦公證。租金請勾清楚「含稅」或「未稅」：出租人若是公司或營業人，租金要開統一發票並加計 5% 營業稅，這筆錢由誰負擔就看這個勾選；出租人是個人而承租人是公司時，承租人給付租金依各類所得扣繳率標準要扣繳 10%，可能還有健保補充保費的代扣，這些會讓實際給付金額少於面額，建議在租金後面加一行「承租人依法扣繳之稅費由＿方負擔」。押金範本留「＿個月」，土地法第 99 條的二個月上限沒有排除商用房屋，實務上寫二個月最安全；需要更高擔保時，改用連帶保證人或銀行履約保證，不要硬寫三個月。

三、營業登記

這是辦公室租約與住宅租約最關鍵的差異。依商業登記與公司登記實務，承租人辦登記時要附建物所有權人同意書，或附有載明「同意作為公司（商業）登記地址」的租約影本，所以範本用勾選「同意／不同意」讓房東明確表態。房東同意前要知道三件事：第一，房屋一經營業登記，房屋稅會從住家用（自住 1.2%、全國單一自住 1%、非自住 1.5% 至 4.8%）改按營業用 3% 至 5% 課徵（房屋稅條例第 5 條），地價稅的自用住宅優惠也會失效，這兩項稅依範本第五條由出租人負擔，所以租金應該把稅負差額算進去；第二，住宅大樓的規約若禁止營業，房東同意也沒用，承租人登記後可能被管委會檢舉；第三，退租時承租人必須遷出登記，否則房東之後很難主張自用。建議在勾選「同意」後加一句「承租人應於租約終止後＿日內辦竣遷址登記，逾期每日按租金＿計算違約金」。

四、裝修

範本要求裝修前取得出租人書面同意，這是保護房東的基本條件；承租人則要在意「退租時怎麼辦」的勾選：「應回復原狀」代表承租人搬走前要拆到交屋時的狀態，「得保留現狀，固定裝修物歸出租人所有」代表不用拆但也拿不回錢。民法第 431 條的預設是：出租人知情不反對的有益費用，終止時要償還「現存增價額」，增設的工作物承租人得取回但要回復原狀。範本用勾選把這個預設改成雙方明確的約定，避免退租時為了「這片隔間值多少錢」開估價會議。實務建議：裝修前雙方在圖說上簽名，註明哪些是固定物、哪些可拆走；「回復原狀」的定義寫成「拆除承租人增設之隔間、地板與招牌，恢復至點交單所載狀態，不含正常使用之耗損」。錯的寫法是「裝修事宜雙方另議」，這等於沒寫。

五、費用

水電、網路、清潔費由承租人負擔，房屋稅、地價稅由出租人負擔，這是範本的分配，也是法律預設。要補的是「管理費」與「公共電費」，商辦大樓的管理費常按坪計算且金額不小，範本沒列，請在這條加上「大樓管理費每月新台幣＿元由＿方負擔」。若房東為了營業登記而多繳的房屋稅要轉嫁，正確做法是反映在租金上，而不是在這條寫「房屋稅由承租人負擔」，因為稅法上的納稅義務人仍是房東，寫了只會讓承租人多一筆無法申報的支出。

六、提前終止

範本設計為雙向對等：任一方＿個月前書面通知，並支付＿個月租金的違約金。商辦通常填「三個月前通知、二至三個月租金違約金」，比住宅長，因為重新招租與裝修期較長。兩個空格要填同一組數字給雙方，只讓房東可以提前終止、承租人不行的寫法，法院多半會依民法第 252 條把違約金酌減，也不利招租。另外建議補上「承租人欠租達二個月經催告仍不繳、擅自變更用途、擅自轉租者，出租人得終止契約」的法定事由，這些在住宅租約由法律補，在商辦租約要自己寫。要正式終止時，用 終止租約通知書 送達。

簽名欄

公司承租時，簽名欄要有公司大章與負責人小章（或負責人簽名），並附公司變更登記表影本確認代表權。線上簽署時，由負責人以其名義簽署並在簽名旁註明代表公司即可。

常見錯誤與風險對照表

常見寫法會出什麼問題建議改成
承租人「好室工作室」（未登記）不是法律主體，契約效力與求償對象不明以負責人個人名義承租，或寫「＿＿公司（籌備處）負責人＿＿」
營業登記欄留白承租人無法辦登記，或登記後房東主張未同意明確勾選，同意者加遷址義務
房屋稅由承租人負擔納稅義務人仍是房東，承租人多付的錢無法列報把稅負差額算進租金
裝修事宜雙方另議退租時對固定物歸屬與回復原狀無依據勾選回復原狀或保留，並附裝修圖說簽名
只有出租人得提前終止顯失公平，違約金可能被酌減，承租人不敢投入裝修雙向對等的通知期與違約金
租金未註明含稅或未稅5% 營業稅或 10% 扣繳由誰負擔不明勾選含稅／未稅，並加註扣繳稅費歸屬
押金三個月以上土地法第 99 條未排除商用房屋，超過部分可抵租金二個月以內，另以保證人或履約保證補強

簽署與保存實務

商辦租約不需要見證人，公司雙方用大小章或負責人簽名即可。是否公證要看兩件事：租期是否超過五年（民法第 425 條，不公證則房屋轉手後新屋主可以不認）、以及承租人投入的裝修金額是否大到承受不起中途被趕走。依公證法第 13 條，定有期限並約定期滿交還的租約經公證後可逕受強制執行，對房東也有利，所以租金高、租期長的商辦租約公證比例明顯高於住宅。

份數為一式兩份，各執一份；有保證人時三份。公司要把租約歸入會計憑證保存，商業會計法要求憑證至少保存五年，租約建議保存到租期結束後五年以上。電子簽章法 2024 年修正後，第 4 條明定電子文件與電子簽章在功能上等同實體文件與簽章；用秒簽寄出簽署連結、簽完雙方各拿 PDF 與簽署證明，公司登記時把該 PDF 列印附上，主管機關受理登記時即以此作為租賃契約影本。

常見問題 Q&A

Q：租辦公室一定能登記公司嗎？A：不一定。要同時滿足三個條件：房東在契約勾選同意登記、建築物的使用分區與用途允許該業態、大樓規約沒有禁止營業。簽約前先向房東要建物謄本看「主要用途」，再向管委會確認規約，最後才勾同意欄。純住宅區的一般事務所登記多半可以，餐飲與工廠類就要另外查。

Q：房東可以調漲租金嗎？A：租期內不行，範本沒有調整條款，民法第 442 條也排除定期租賃聲請法院增減租金。續約時可以重談，建議在契約加一條「續約優先權與租金調整上限」，例如「承租人於期滿前三個月通知續約者有優先承租權，租金調幅不逾＿%」，對雙方都省事。

Q：房東同意登記後房屋稅變高，可以要求我補貼嗎？A：可以透過租金反映，但不能把納稅義務轉給你。合理的做法是簽約時就把營業用稅率的差額算進租金；若房東事後才要求，除非契約有約定，否則你可以拒絕。

Q：裝修完退租，房東要求全部拆掉恢復原狀，合理嗎？A：看第四條勾了哪一格。勾「應回復原狀」就是要拆，但「原狀」以點交單為準，正常耗損不用處理；勾「得保留現狀」就不用拆，固定物歸房東。沒有勾選時回到民法第 431 條：你可以取回自己增設的東西但要回復原狀，房東知情不反對的有益費用可以請求現存增價。所以裝修前把勾選欄填好、圖說簽名，退租爭議會少一大半。

Q：租期五年，需要公證嗎？A：建議公證。未經公證的不動產租約若期限超過五年，依民法第 425 條房屋賣掉後新屋主可以不受原租約拘束，你的裝修投資會很危險。公證費用依租金總額級距計算，相對於裝修成本通常很划算。

Q：可以把辦公室的一部分分租給其他公司嗎？A：範本沒有轉租條款，回到民法第 443 條：房屋除有反對約定外得一部轉租，但實務上房東多半會在特約加「不得轉租」。最好在簽約時就談清楚，同意的話另簽轉租同意書，寫明範圍、期間不得超過原租約、原承租人責任不免除。

相關範本

  • 房屋租賃契約書：房子要住人時改用它，住宅租賃有專屬的法律保護。
  • 套房租賃契約：只租一個房間、不辦登記的個人工作者，用它比較精簡。
  • 房屋點交單：交屋、裝修完工、退租三個時點各做一份，是第四條回復原狀的比對依據。
  • 轉租同意書：承租人要把部分空間分租給其他公司時，先取得房東書面同意。
  • 終止租約通知書：依第六條提前終止時的正式書面通知。
  • 場地使用同意書：只是短期借用空間辦活動、不是租賃時改用它。

資料來源

常見問題

租辦公室一定能登記公司嗎？

要看建物使用分區與用途。住宅區或非商業用途的建物可能無法登記，簽約前應先確認。

房東可以調漲租金嗎？

租期內非經合意不得調漲。續約時才有議約空間。

本範本依中華民國法律之一般實務撰寫，供一般商務情境參考使用，不構成法律意見。個案情況差異大，重要或高金額的合約建議先請律師確認條款。