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租賃不動產

租約終止協議書範本

雙方合意提前結束租約

什麼時候會用到

提前退租時，如果只是口頭說好就搬走，押金怎麼算、有沒有違約金、還有沒有其他請求，日後都可能翻案。一張終止協議把帳結清最乾淨。

該寫哪些內容，最常漏掉什麼

終止日要明確

終止日決定租金算到哪一天，也決定押金何時該退。

把結算寫成算式

應退押金、扣除項目、實退金額三個數字都列出來，比只寫「押金已結清」清楚。

加上拋棄其他請求

這是終止協議最重要的一句。沒有它，事後仍可能因修繕、清潔費再起爭執。

租約終止協議書全文

下面就是按下按鈕後會在編輯器裡開啟的內容，一字不差。底線處可直接在產品裡填寫。

租賃契約終止協議書

立契約書人：

出租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱出租人）

承租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱承租人）

一、原契約

雙方原於民國＿＿＿年＿＿月＿＿日就＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿簽訂租賃契約。

二、終止日

雙方合意自民國＿＿＿年＿＿月＿＿日起終止上開租約。

三、押金與費用結算

應退押金新台幣＿＿＿＿＿＿元整，扣除未繳費用新台幣＿＿＿＿＿＿元整，實退新台幣＿＿＿＿＿＿元整，於＿＿日內給付。

四、點交

承租人已於終止日前遷空並回復原狀，出租人確認點交無誤。

五、拋棄請求

雙方就本租約再無其他權利義務，互不請求。

此致

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

中華民國＿＿＿年＿＿月＿＿日

出租人簽名（尚未簽名）
承租人簽名（尚未簽名）

租約終止協議書撰寫注意事項

這份文件的定位與使用時機

租約終止協議書是「雙方都同意」提前結束租約時，用來把帳結清的文件。房客要搬走、房東要收回、或者雙方都覺得不合適，只要兩邊講好了，就用這一份把終止日、押金結算、點交與「以後互不追究」寫下來簽名。它不是通知，是協議：需要雙方簽。

跟相近文件的差別：如果只是其中一方要依契約或法律終止、對方不一定同意，要用的是單方發出的 終止租約通知書；如果只是租期正常到期、不再續租，通常也用通知書預告就夠，不必簽協議。這份協議的第四條會提到點交，實際的設備與水電度數請另外用 房屋點交單 記錄；若押金金額或扣款項目複雜，也可以把結算細節獨立成 押金返還協議書 當附件。

一句話判斷：雙方合意提前結束租約、要把押金與費用一次算清楚，就用這一份。

法規依據與市場現況

租約可以提前終止的方式有三種：契約約定的提前終止條款、法律規定的終止事由、以及雙方合意。這份協議走的是第三條路，法律對「合意終止」幾乎沒有限制，重點反而在於結算與點交要符合押金與返還的規定。

相關法條條文重點對這份文件的影響
民法第 450 條定期租賃期滿消滅；未定期限者得隨時終止但應先期通知定期租約原則上不能單方中途終止，所以「合意」是最乾淨的解法
民法第 453 條定有期限的租約約定得提前終止者，應先期通知原租約若有提前終止條款，用通知書也可以；但合意終止可以省掉違約金爭議
民法第 455 條承租人於租賃關係終止後應返還租賃物第四條點交就是履行這個返還義務
土地法第 99 條押金不得超過二個月租金，超過部分承租人得抵付房租第三條結算時，超收的押金要全數計入應退金額
租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條押金是擔保損害賠償與處理遺留物責任而預付的金錢押金只能扣「損害賠償、遺留物處理費」與未繳費用，不能當違約金隨便扣
租賃住宅市場發展及管理條例第 12 條返還時雙方應共同點交；一方經催告仍不會同者視為完成點交；遺留物經催告不取回視為拋棄，處理費得由押金扣除第四條點交的法律依據，遺留物處理費可以列入第三條扣款
民法第 252 條約定違約金過高者法院得酌減若協議中仍有違約金，金額要合理
民法第 126 條、第 456 條租金等定期給付債權的請求權時效為五年；出租人對租賃物損害的賠償請求權時效為二年第五條拋棄請求後，雙方都不能再翻舊帳；沒簽的話，時效內（租金五年、損害賠償二年）都可以追

市場面看，提前終止是租屋糾紛的第一大類。崔媽媽基金會 2020 年公布的上半年糾紛統計，「終止租約」排名第一，其次是修繕問題、租押金返還與損害賠償；而終止租約的爭議多半不是「能不能走」，而是走了之後押金怎麼算、有沒有違約金、東西沒搬完算誰的。內政部 2026 年 2 月的統計通報則顯示，租金補貼有效租約已達 71.7 萬餘件，申請者以未滿 25 歲與 25 到 34 歲居多，這個年齡層換工作、換城市的頻率高，提前退租的需求也高。對房東來說，與其為了違約金撕破臉，用一張協議把帳算清、快速重新招租，通常是損失最小的做法。

逐條撰寫注意事項

抬頭與立契約書人

出租人與承租人要跟原租約完全一致，包括姓名寫法。若原租約的承租人是兩個人共同承租，協議書也要兩個人都簽，只簽一個會讓另一個人日後主張「我沒同意」。若原租約有連帶保證人，建議也讓保證人簽名或另外通知，因為合意終止會影響保證責任的範圍。常見錯法是房東讓「代替房客來搬家的家人」簽名，這個人不是契約當事人，簽了也沒有拘束力；改成本人簽，人在外地就用線上簽署。

一、原契約

寫原租約的簽訂日期與租賃標的，讓這份協議能對應到唯一的一份租約。標的寫完整門牌與房號，跟原租約第一條一致。如果原租約後來有續約或變更協議，也一併列出「及民國＿年＿月＿日續約協議」，否則終止的是哪一份會有疑義。錯的寫法是「雙方原簽訂之租約」六個字，改成「雙方於民國 114 年 8 月 1 日就＿＿路＿＿號 5 樓簽訂之房屋租賃契約（租期至民國 115 年 7 月 31 日）」。

二、終止日

終止日要是一個具體的日期，而且要跟「搬空日」與「租金算到哪天」三者對齊。實務建議：終止日等於點交日，租金算到終止日當天，之後承租人不再付租、出租人不再提供房屋。若房客提前幾天搬走但租金付到月底，就寫「終止日為＿月＿日，承租人已給付至該日之租金，出租人不另退還」或反過來按日退還，把選擇寫明。錯的寫法是「自房客搬離之日起終止」，日期不確定；改成明確日期。

三、押金與費用結算

這是協議的核心，範本設計成算式：應退押金減未繳費用等於實退金額，並約定給付期限。填寫時把「未繳費用」拆成明細寫在旁邊或附表，例如「電費 1,230 元、水費 180 元、遺留物清運費 800 元」，因為押金依租賃條例第 3 條的定義只能擔保損害賠償與遺留物處理，未繳的水電費、管理費可以扣，但「清潔費」「重新油漆費」這類項目除非原租約有約定或有實際損壞，房客可以拒絕。若雙方談好有違約金（例如原租約第七條的一個月租金），也要寫成明細的一項「依原租約第七條之違約金＿元」，不要混在「費用」裡。「於＿日內給付」建議填三到七天，並寫清楚匯款帳號；當場現金退還的話就寫「本協議簽署時當場給付，承租人簽收」。錯的寫法是「押金扣除相關費用後退還」，沒有數字；改成範本的三段式算式，每個空格都填數字。

四、點交

範本這條的文字是「承租人已於終止日前遷空並回復原狀，出租人確認點交無誤」，注意動詞是「已」，也就是這份協議預設在點交完成之後簽。若你們是先簽協議、之後才搬，請把這條改寫成「承租人應於終止日前遷空並回復原狀，雙方於民國＿年＿月＿日＿時共同點交」，並在點交當天另簽點交單。回復原狀的標準以交屋時的點交單為準，正常使用的耗損不算損壞。遺留物依租賃條例第 12 條，出租人定期催告後承租人仍不取回，視為拋棄，處理費用可從押金扣，但這個「催告」要有紀錄，所以協議裡最好直接寫「終止日後留在屋內之物品，承租人同意視為拋棄，由出租人自行處理」。

五、拋棄請求

「雙方就本租約再無其他權利義務，互不請求」是這份文件跟一般點交單最大的差別：簽了之後，房東不能再回頭說「後來發現牆壁有洞要賠」，房客也不能再說「押金當初超收要還」。這對雙方都是保護，但簽之前要確定該檢查的都檢查了。若有事情還沒確定（例如最後一期電費帳單還沒來），在這條加一句例外：「但民國＿年＿月電費帳單到達後，由承租人依實際金額補繳，不在此限」。錯的寫法是把這條刪掉，那協議只剩結算功能，時效內（租金五年、損害賠償二年）都可能被翻案。

此致與日期

「此致」欄填對方的姓名。簽署日期要填實際簽名的日子，可以早於終止日（先簽後搬）也可以等於終止日（點交當天簽），但不要晚於終止日太久，否則第四條「已遷空」的陳述會失真。

簽名欄

雙方本人簽名或蓋章。房東若是委託代理人（例如管理公司）簽，代理人要附授權書；房客的同住人不是當事人，不用簽但可以當見證。

常見錯誤與風險對照表

常見寫法會出什麼問題建議改成
押金扣除相關費用後退還沒有金額與明細，最常見的申訴類型應退＿元、扣除＿元（附明細）、實退＿元，＿日內匯入帳號
押金全數沒收作為違約金押金依法只擔保損害與遺留物，全數沒收多半站不住違約金另列一項並註明原租約條號，扣完剩餘要退
自房客搬離之日起終止終止日不確定，租金算到哪天會吵明確日期，並寫明租金算至該日
只有一位共同承租人簽名另一位可主張未同意，協議對他不生效全部承租人簽名
刪掉拋棄請求條款時效內（租金五年、損害賠償二年）任一方都能再追舊帳保留第五條，有未確定費用就加例外句
簽協議時尚未點交，但第四條寫「已遷空」陳述與事實不符，日後爭議時協議可信度降低改成「應於＿日前遷空並共同點交」
家人代替房客簽名非契約當事人，協議無拘束力本人簽，人不在就線上簽署

簽署與保存實務

終止協議不需要見證人或公證，雙方簽名即成立；若原租約有公證，終止協議也不需要再公證，但建議通知公證人備查，避免日後有人拿公證租約聲請強制執行。份數一式兩份，各執一份。保存期間建議至少五年，理由是民法第 126 條的租金請求權時效五年，這份協議是「帳已結清」的證據，時效內都可能用到。

點交當天通常是雙方最後一次見面，也是最容易因為趕時間而漏簽的時候。電子簽章法 2024 年修正後，第 4 條明定電子文件與電子簽章在功能上等同實體文件與簽章；把協議先在線上填好，點交結束後雙方用手機簽，各拿一份 PDF 與簽署證明，押金匯款後把匯款紀錄一起存進同一個資料夾，日後任何爭議都有完整的時間線。

常見問題 Q&A

Q：房客提前搬走，押金一定會被沒收嗎？A：不一定。押金的功能是擔保損害賠償與遺留物處理，不是違約金。若原租約有提前終止的違約金條款（例如一個月租金），房東可以從押金扣那筆違約金，再扣未繳費用，剩下的要退；若原租約沒寫違約金，房東只能主張實際損失。合意終止時最好直接談一個雙方接受的數字寫進第三條，比事後各說各話省事。

Q：口頭說好可以嗎？A：法律上口頭合意也有效，但你要證明「對方同意了什麼」幾乎不可能。合意終止涉及終止日、押金金額、有沒有其他請求三件事，任何一項日後翻案都要重新舉證。一張協議書十分鐘簽完，值得。

Q：簽了終止協議，房東事後說發現牆壁有損壞，可以再跟我要錢嗎？A：若協議有第五條「互不請求」，原則上不行，這就是拋棄請求的效果。例外是房客故意隱瞞損壞（例如把破洞用海報遮住），房東可能主張受詐欺撤銷。所以點交時雙方把該看的看完、拍照，簽完就是真正的了結。

Q：我是房東，房客提前解約，我可以要求他找到下一個房客才放人嗎？A：可以談，但不能強迫。常見的折衷是：房客協助找到新房客並完成交接後，違約金減半或免除；找不到則依原租約付違約金。把這個條件寫進第三條或加一條特約，並設一個期限，避免無限期拖延。

Q：終止協議要不要寫違約金？A：如果雙方談好「不收違約金、押金全退」，就在第三條寫扣款為零、實退等於應退；如果有違約金，寫成明細的一項並註明依據。不要留白，留白會被解讀成「另議」，等於沒談。

Q：房客東西沒搬完就走了，怎麼辦？A：租賃條例第 12 條規定遺留物經催告不取回視為拋棄，處理費可從押金扣。合意終止時直接在第四條加一句「終止日後留置物視為拋棄」，就不用再走催告程序；若已經簽了沒寫，就寄一封書面催告給一個期限，期滿再處理。

相關範本

  • 終止租約通知書：只有一方要依約或依法終止、對方不一定同意時，用單方通知。
  • 房屋點交單：點交當天記錄設備狀況與水電度數，是第三條扣款與第四條點交的證據。
  • 押金返還協議書：押金結算項目多、需要獨立一份明細時使用。
  • 房屋租賃契約書：原租約的完整版本，終止協議的條號引用以它為準。
  • 和解書：終止時雙方已經有損害賠償爭議、需要一併和解時改用它。

資料來源

常見問題

房客提前搬走，押金一定會被沒收嗎？

看原租約怎麼約定。若雙方合意終止，就依終止協議處理，不必然沒收。

口頭說好可以嗎？

可以成立，但舉證困難。金額有爭議時，沒有書面幾乎只能各說各話。

本範本依中華民國法律之一般實務撰寫，供一般商務情境參考使用，不構成法律意見。個案情況差異大，重要或高金額的合約建議先請律師確認條款。