這份文件的定位與使用時機

修繕通知書是房客（承租人）發現房子有東西壞了、應該由房東（出租人）修，但口頭講了沒動靜時，用來正式「催告」的書面。它的法律功能很明確：民法第 430 條規定承租人可以定相當期限催告出租人修繕，期限內不修，承租人就取得「終止契約」或「自行修繕並向出租人請求償還或從租金扣除」的權利。沒有這個催告，房客自己找人修再扣租金，房東可以主張你未經同意擅自扣租，反而變成欠租。

它跟相近文件的差別：如果只是第一次反映，訊息或電話就夠，不需要每個燈泡都寄通知；等到反映過、房東拖著不處理，才用這份把「期限」與「逾期後果」寫下來。如果修繕問題嚴重到房子不能住，想直接終止租約，用 終止租約通知書 並引用租賃條例第 11 條；如果房東事後對修繕範圍有爭議，交屋時的 房屋點交單 是判斷「原本就壞」還是「用壞」的依據。修繕責任的分配本身，則要回頭看 房屋租賃契約書 第五條或 套房租賃契約 第六條。

一句話判斷：講過了房東不修、你想留下紀錄並保留自己修再扣租的權利，就用這一份。

法規依據與市場現況

修繕義務的法律架構分三層：誰該修（民法第 429 條）、不修怎麼辦（民法第 430 條）、住宅租賃的加強版（租賃條例第 8 條）。這份通知書是第二層的啟動鍵。

市場面看，修繕問題是租屋糾紛的常客。崔媽媽基金會 2020 年上半年的糾紛統計，修繕問題排名第二，僅次於終止租約；2019 年的統計則把修繕責任列為前三大糾紛之一。內政部 2020 年修正新版住宅租賃契約時，特別要求出租人在簽約時說明修繕項目與範圍，並規定房東修繕期間房客不能居住時可以扣除全部或部分租金，就是為了減少這類爭議。

實務上，修繕爭議的關鍵往往不是「該不該修」而是「有沒有留下紀錄」。房客用電話反映十次，房東說「沒聽到」，法律上就等於沒有催告；一封有日期、有期限、有送達紀錄的通知書，效力勝過十通電話。

逐條撰寫注意事項

抬頭與立契約書人

範本把承租人放在前面、出租人放在後面，因為這是承租人發出的文件。承租人填租約上的姓名，出租人填租約上的出租人；若租約的出租人是二房東，通知就寄給二房東，因為你的契約關係是跟他。若房東平常都透過管理公司或代理人聯絡，出租人欄仍填房東本人，副本抄送代理人。常見錯法是寄給「管理員」或「房東的太太」，他們不是契約當事人，收到不算送達；改成寄給租約上的出租人本人。

一、租賃標的

寫租約上的完整地址與房號，跟租約第一條一致。若壞掉的東西在公共區域（樓梯間漏水、公共浴室熱水器），仍以你承租的房間地址為標的，並在第二條說明位置。錯的寫法是只寫「我租的房子」，改成完整門牌加房號。

二、應修繕事項

這條要寫到「房東看了就知道要修什麼、修到什麼程度」。三個要素：位置、現象、影響。例如「主臥冷氣（分離式，點交單第 3 項）自 8 月 10 日起無法製冷，運轉時有異音，室溫達 32 度無法就寢」「浴室天花板自 9 月 1 日起滴水，經樓上住戶確認為其浴缸排水管漏水，已造成天花板油漆剝落約 50 公分」。發現日期填第一次發現的日子，這關係到民法第 437 條「應即通知」的義務：發現漏水拖了一個月才通知，擴大的損害房東可能主張你要負責。若之前已經口頭或訊息反映過，加一句「已於＿月＿日以訊息通知，迄今未處理」，把口頭催告也納入紀錄。錯的寫法是「房子有很多地方壞了請處理」，改成逐項寫位置、現象、發現日期。

三、請求

範本寫「依民法第四百二十九條，請出租人於民國＿年＿月＿日前完成修繕」，期限是核心。民法第 430 條要求「相當期限」，多長算相當？看修繕的性質：換熱水器、修冷氣這類叫廠商就能處理的，七天到十天合理；涉及抓漏、結構、要等樓上配合的，兩到三週合理。期限太短（例如三天），房東可以主張不相當，催告效力打折；太長則你自己多忍幾週。實務建議：一般設備七到十天，漏水抓漏十四天，並在日期後加「（自本通知送達日起算＿日）」以防送達日與你預期不同。若租約有寫房東的修繕聯絡方式與回應期限（租賃條例第 8 條要求說明），照租約的期限寫。錯的寫法是「請儘速修繕」，沒有日期就不算定期限；改成明確日期。

四、逾期處理

範本寫的是民法第 430 條三個選項中的「自行修繕，所支出之費用自租金中扣抵或請求償還」，這是最常用也最務實的一項。填寫時建議補三件事：第一，預估金額，「經廠商估價約新台幣＿元，估價單如附」，讓房東知道你要扣多少，避免事後說你找的廠商太貴；第二，扣抵方式，「自＿月租金中扣抵」或「請於修繕完成後＿日內償還」擇一；第三，保留其他權利，「若因未修繕致本住宅不合於居住使用，承租人並保留依租賃住宅市場發展及管理條例第十一條終止契約之權利」。這樣一封通知就把民法第 430 條的三個選項都保住了。錯的寫法是「逾期我就自己修，費用你負責」，沒有金額與方式；改成範本原句加估價與扣抵方式。要注意，自行修繕要修得「合理」，用同等級的設備、合理的價格，房東才不能爭執；換一台頂級冷氣然後扣三個月租金，法院不會支持。

此致與日期

「此致」填出租人姓名，日期填發出通知的日子。送達日才是期限起算日，所以寄存證信函要以郵局收件日或送達回執為準，用線上簽署系統寄送則以系統記錄的送達或開啟時間為準。

簽名欄

承租人簽名即可，這是單方通知，不需要出租人簽。範本保留了雙方簽名欄，出租人若願意簽收，等於確認收到通知，對房客更有利；不願意簽也不影響通知效力，送達紀錄才是關鍵。

常見錯誤與風險對照表

簽署與保存實務

修繕通知書是單方文件，承租人簽名即可，不需要見證人或公證；重點不在簽名而在「送達證明」。傳統做法是郵局存證信函：依中華郵政資費表，存證費第一頁 50 元、每續一頁 30 元，加上掛號郵資與回執，一封大約百元上下，郵局會留存副本，日後可以調閱。也可以親自送達請房東簽收，或用有讀取紀錄的通訊軟體傳送並截圖，但存證信函的證明力最完整。

份數建議三份：正本寄房東、副本自留、第三份給郵局存證。保存期間至少到租約結束、押金退還後一年，因為修繕費用的扣抵與押金結算常常綁在一起；若已經自行修繕並扣租，估價單、發票、修繕前後照片要跟通知書放在一起。

電子簽章法 2024 年修正後，第 4 條明定電子文件與電子簽章在功能上等同實體文件與簽章。用秒簽把通知書填好簽名後寄給房東，系統會記錄寄出與開啟時間，房東若簽收更好，雙方各拿 PDF 與簽署證明；若房東不簽收，仍可以搭配存證信函作為正式送達的雙保險。

常見問題 Q&A

Q：房東不修，我可以直接停繳租金嗎？A：不行。民法第 430 條給的是「自行修繕後從租金扣除」或「請求償還」，不是「不修就不付租金」。停繳租金會被當成欠租，欠到二個月經催告仍不付，房東反而可以終止租約。正確順序是：書面催告定期限、期滿自己找人修、憑單據從租金扣，或請求房東償還。房子不能住的情況，租賃條例第 11 條允許你催告後終止租約且房東不得求償，這才是「不付租金」的合法路徑。

Q：哪些修繕是房客要負責的？A：三類：一是租約明文寫由承租人負責的項目（常見是燈泡、遙控器電池等消耗品）；二是承租人或同住人故意過失造成的損壞（民法第 432 條、第 433 條）；三是承租人自己加裝的東西。其餘固有設備因自然使用而損壞的，由出租人負責。租約沒寫的，回到民法第 429 條的預設：出租人負擔。

Q：通知書寄出後房東回覆「下週處理」但又拖了，要再寄一次嗎？A：不用重寄，但要留下房東承諾的紀錄。原通知的期限到了房東仍未修，你的權利就已經成立；房東的「下週處理」可以視為要求延期，你回覆「同意延至＿日，逾期將依原通知辦理」並保留紀錄，就把新期限也鎖住了。

Q：自行修繕的錢可以一次從下個月租金全扣嗎？A：可以，民法第 430 條寫的是「於租金中扣除」，沒有限制一次或分期。但金額若超過一個月租金，建議先跟房東說明扣抵方式，或改為請求償還，避免房東把「租金短付」當成欠租而催告。扣抵時把估價單、發票、通知書副本一起給房東。

Q：房東說「我沒收到通知」怎麼辦？A：這就是為什麼要用存證信函或有紀錄的方式送達。存證信函寄到租約上的地址，即使房東拒收或未領取，依實務見解通常仍視為已送達（民法第 95 條意思表示達到相對人時生效）；郵局的回執或退件紀錄要保留。用通訊軟體傳送的話，截圖要包含已讀標記與時間。

Q：房東反過來說是我用壞的，怎麼辦？A：拿交屋時的點交單出來比對。點交單記錄了交屋時的設備狀況，若當時就註明「正常」而現在自然故障，屬於正常耗損；若房東主張是你故意過失造成，舉證責任在他。沒有點交單就各自舉證，這也是為什麼交屋當天一定要做點交。

相關範本

• 房屋租賃契約書：第五條修繕條款是判斷「該誰修」的第一依據。
• 套房租賃契約：套房雅房的修繕條款在第六條，內容相同。
• 房屋點交單：交屋時的設備狀況紀錄，是「原本就壞」與「用壞」的比對基準。
• 終止租約通知書：催告後房東仍不修、房子不能住，要依租賃條例第 11 條終止時使用。
• 催告函：修繕以外的違約事項（例如房東未退押金）要正式催告時使用。

資料來源

• 全國法規資料庫　民法第 95 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=95
• 全國法規資料庫　民法第 424 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=424
• 全國法規資料庫　民法第 429 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=429
• 全國法規資料庫　民法第 430 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=430
• 全國法規資料庫　民法第 432 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=432
• 全國法規資料庫　民法第 437 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=437
• 全國法規資料庫　租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=8
• 全國法規資料庫　租賃住宅市場發展及管理條例第 11 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=11
• 全國法規資料庫　電子簽章法：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0080037
• 中華郵政　存證信函網路交寄資費表：https://www.post.gov.tw/post/download/%E5%AD%98%E8%AD%89%E4%BF%A1%E5%87%BD%E7%B6%B2%E8%B7%AF%E4%BA%A4%E5%AF%84-%E8%B3%87%E8%B2%BB%E8%A1%A8.pdf
• 內政部地政司　新版租屋契約 9 月 1 日上路（109 年）：https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=4010
• 自由時報地產天下　崔媽媽基金會租屋糾紛排行（2020 年）：https://estate.ltn.com.tw/article/10310
• ETtoday 房產雲　崔媽媽基金會三大租屋糾紛（2019 年）：https://house.ettoday.net/news/1388444